La réticence dolosive

Cour de Cassation 3 ème chambre civile, 17 janvier 2007

I ) Le problème de droit consistait pour la Cour de cassation de déterminer si une promesse de vente faite par un vendeur même non-professionnel, pouvait être annulée pour motif de manquement de la part de l'acquéreur même professionnel, portant sur le bien à vendre.
Et par conséquent, si l'article 1116 du code civil pouvait être appliqué à ce litige en faveur du vendeur particulier et contre l'acheteur professionnel qui serait tenu d'une obligation d'information envers le vendeur, et donc d'un devoir de loyauté à son égard.


II) La Cour de cassation ne considère pas le devoir d'information de la part de l'acquéreur même professionnel qui garde le silence sur la valeur réelle d'un bien à vendre, y compris lorsque le vendeur est un particulier, un non-professionnel qui, lui, ignore la réelle valeur du bien qu'il souhaite vendre et qu'il fait une promesse de vente à un prix au rabais.

En l'occurrence, dans cet arrêt la Cour fait abtraction de la différence notoire entre le vendeur M. Y manoeuvre, qui n'est pas un professionnel, et l'acheteur M. X marchand de bien, agent immobilier, qui lui est un professionnel qui connaît le prix du marché du bien à vendre et qui aurait pu donner à M. Y une estimation de la valeur de sa maison.

La Cour ne considère pas non plus, la situation fragile et précaire du vendeur et de son épouse qui se séparent de leur maison conjugale par necéssité.

Pour la Cour, le silence gardé par l'acquéreur au cours de la transaction, n'est pas considérée comme étant une réticence dolosive ou un dol selon le Code civil et en particulier l'article 1116 avancée par l'avocat du vendeur.

Enfin, si en principe et de manière générale, en Droit Français, lors d'un litige entre un professionnel et un non-professionnel, la balance de la justice penche en faveur du particulier, considéré comme étant la partie faible ; ici la jurisprudence s'accorde plutôt avec le droit Allemand qui le plus souvent favorise le professionnel plutôt que le non-professionnel.


III) Cet arrêt de la Cour de cassation du 17 janvier 2007 rejette le pourvoi fondé sur l'article 1116 du Code civil qui dispose : "Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé".

La Cour ne considère pas le dol dans cette affaire, ni la réticence dolosive de la part de l'acquéreur d'un bien du fait de son silence.

Quant à la réticence dolosive, un ancien arrêt de sa 3 ème chambre civile du 15 janvier 1971 considérait que : "Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter."

Son autre arrêt plus récent du 11 mars 2005 allait aussi dans le même sens. Source : Code civil Dalloz note sur la réticence dolosive.

On peut donc soit en déduire qu'il y a un revirement de la jurisprudence qui dans son nouvel arrêt ne considère pas qu'un acquéreur qui garde silence, soit fautif de réticence dolosive envers l'autre partie ;
soit que dans cet arrêt du 17 janvier 2007, la Cour de cassation considère que la partie fautive de réticence dolosive ne peut être que celle qui vend un bien et non celle qui l'achète.